“因为这两个楼盘烂尾前属于粮食局和机械厂,它们的土地使用权是采用国有划拨方式取得,而根据相关法规,以划拨方式供地的建设项目,在有效期内取得《国有土地使用证》的,有效期与《国有土地使用证》相同。”
林白药扬了扬眉,道:“也就是说,其实这两个楼盘的《建设用地规划许可证》的有效期并不是一年,而是七十年?”
“对!”
邢元维道:“正是出于这个考量,我们和城建投都没有察觉有什么问题,所以也没有提前三十天申请延续。谁料调研组以这个为由问责,谁能服气?狗都不服!”
老实人被逼的骂脏话,可见许卫国搞的多么天怒人怨。
林白药道:“既然有法规支持,那调研组是怎么解释的?”
“调研组认为,划拨用地,针对的是原土地使用者,即粮食局和机械厂。现在土地使用权发生了转让,受让者宁安地产是私企,不在政府机关用地范畴,所以应该按规定缴纳土地出让金。如《建设用地规划许可证》等证件,也应该按土地出让形式,只有一年期限。”
土地使用权有两种获取方式,一种划拨,一种出让。
划拨用地,规定有四类:
一是国家机关和军用地,二是城市基础设施和公益事业用地,三是国家重点扶持能源、交通、水利等用地,四是法律行政法规规定的其他用地。
像示范性电子科技产业园区的用地,就是国家重点扶持项目,所以属于划拨用地,只需要对原有土地上的安置和其他一些费用进行缴纳,就可以免费无偿使用。
宁安地产也借这股东风,搞了一些划拨土地。
属于第四种:当地政府规定的其他用地。
所以调研组没有纠缠于此,而是在第一条里,只抓住变更土地用途这个理由发起攻击。
却把划拨土地和出让土地之间的区别,放到了针对这两个楼盘的攻击里。
乍一听,有理有据。
粮食局和机械厂属于国家机关,有资格划拨土地,你宁安地产属于私企,接手的烂尾楼,只能按出让土地来厘清责任义务。
那么,《建设用地规划许可证》过期不续,是不是违规?
从这个角度看,当然是!
林白药又喝了口金银花水,转头看向罗珂。
罗珂清了清嗓子,道:“林总,我托大学的经济法老师咨询了国内某位知名的土地法教授。他认为,我国的物权体系包括所有权、用益物权和担保物权等,而土地使用权属于典型的用益物权。划拨土地,作为取得土地使用权的一种合法方式,划拨土地使用权也属于用益物权。因此,从划拨土地使用权的权利性质来看,划拨土地使用权理应能够继承。”
“继承?”
林白药终于听到一个好消息,道:“意思是粮食局和机械厂作为国家机关拥有的权利,宁安地产作为私企也可以继承拥有?”
“是这个道理!”
罗珂道:“土地法向来有‘房随地走、地随房走’的说法,房屋所有权发生继承后,由于房地不可分离,土地使用权也当然随之继承。烂尾楼也是楼,宁安地产继承了烂尾楼的 房屋所有权,土地使用权也随之继承,土地使用权的划拨方式和附加权利同样应该继承。”
如果只是这么简单,形势也不会紧迫到宁安地产快要关门的地步,林白药敏锐的捕捉到其中的关键,道:“这是教授的个人见解,还是有专门的法律法规条款作为依据?”
罗珂苦笑道:“教授说房地产界极少遇到这样的矛盾冲突,所以他只能凭借知识储备,结合多个法律体系进行辩证,国家并没有颁布专门的法律法规去判定这个问题的对错……”
教授的说法很委婉,房地产界极少遇到,意思是能从事房地产的人脉关系都很硬很硬。
既然能拿到划拨土地的楼盘,就不可能出现《建设用地规划许可证》是一年期还是七十年期这样的诡异事件。
偏偏林白药倒霉,遇到了许卫国这个头铁的……
林白药思索片刻,道:“那你有没有问问他,若是省国土厅坚持不承认宁安地产继承所有权利,我们该怎么办?”
“教授说,可以行政诉讼。但行政诉讼期间,宁安地产的业务会受到很大影响。得不偿失,尽量还是协商解决……”
林白药摇了摇头,和许卫国的仇恨无法化解,双方已经是你死我活的态势,不可能协商。
罗珂看了看他的脸色,又道:“针对第一条,教授建议,土地用途变更合同可以重新公示,浪费点时间,问题不大。针对第二条,基准地价属于市规和省规起冲突,这需要交给省人 大裁决,耗时耗力,也未必能赢。针对第三条,只有行政诉讼,虽然能赢,可还是耗时耗力……”
林白药冷静的道:“就是说通过正常途径解决的话,我们完全落在下风,耗时耗力,成败五五之间?”
楚刚等人沉默,罗珂点点头,道:“五五也是高估,三成胜算。”
林白药闭上了眼睛,转瞬睁开,黑色眸子散发着冷峭的凌厉,道:“既然正常途径不行,那就掀桌子吧,这盘棋,我找别人来跟他下。”